Compra y Venta de Inmuebles

A continuación, una recopilación de las dudas y consultas más comunes de nuestros usuarios sobre la compra y venta de inmuebles

La información es orientativa. Siempre consulte a un profesional antes de tomar una decisión. Los escribanos, abogados y martilleros están capacitados para resolver las situaciones de sus áreas particulares.


¿Qué cosas elementales debo tener en cuenta antes de comenzar la búsqueda de un inmueble?

En el proceso de compra y venta de inmuebles, se debe estar preparado para dedicar un plazo extendido de tiempo a la búsqueda del inmueble. Son excepcionales los casos en que un comprador encuentra una propiedad que satisfaga sus expectativas en el primer o segundo día de búsqueda.

 

Es muy probable que las propiedades que comience a visitar no cumplan el 100% de sus expectativas, por lo cual resulta prudente establecer previamente una lista de sus prioridades en cuanto a los requisitos: ubicación, luminosidad, superficie, estado de la propiedad, tipo de piso, monto de expensas, cochera en el edificio, etc. De esa manera, será más sencillo evaluar qué aspectos podría dejar de lado al momento de hacer la elección final.

 

 

¿Qué es la “Reserva”?

Cuando Ud. encuentra una propiedad en la que está interesado, hará una oferta por la misma. Dicha oferta implica una Reserva del inmueble a su favor, hasta tanto el vendedor decida o no aceptar la oferta.
En la mayoría de los casos en la compra y venta de inmuebles, la Reserva se constituye con un depósito mínimo (un porcentaje variable generalmente entre el 0,5 y el 1% del valor ofertado, ya que no es un requisito establecido legalmente); y la inmobiliaria le entregará un recibo especificando:

a) el valor ofertado.

b) el monto dejado como depósito.

c) el plazo de vigencia de la Reserva.

 

Vencido el plazo, o rechazada la oferta, la Reserva finaliza y el monto debe ser entregado íntegramente al ofertante.

Si el ofertante decide retirar su oferta antes del vencimiento de la misma, perderá el monto depositado.

Si el vendedor no acepta la oferta, devolverá el monto depositado al ofertante.

Si el vendedor acepta la oferta, se comienza la transacción inmobiliaria, y el siguiente paso será la firma del Boleto de Compraventa y la posterior Escritura; o la Escritura directa.

 

 

¿Qué es el “Boleto de Compraventa”?

El Boleto de Compraventa es un contrato privado que firman comprador y vendedor. En el mismo, se establece fundamentalmente el precio de venta, el plazo para escriturar, y las multas por no cumplir con lo establecido en el contrato, entre otras particularidades ineherntes a la compra y venta de inmuebles.

 

Al momento de firmarse el Boleto de Compraventa, se abona un porcentaje del precio con el fin de para darle solidez a la operación. En caso de que la operación no se realice por causa del comprador, el comprador perderá el monto abonado. En caso de que la operación no se realice por causa del vendedor, el vendedor deberá darle al comprador el doble del monto recibido.

 

 

¿Qué monto se abona al firmarse el “Boleto de Compraventa”?

Dado que el Boleto de Compraventa es un contrato privado, los montos a abonarse y las cláusulas establecidas en el mismo son decididas por las partes de común acuerdo.

En los Boletos de Compraventa, es habitual que el comprador abone entre un 10% y un 30% del monto de compra; pero nada impide que ese monto sea mayor o menor. Este instrumento de la compra y venta de inmuebles se rige por las leyes generales de contratos privados.

 

 

 ¿Qué documentación es necesaria para firmar el “Boleto de Compraventa”?

En la mayoría de los casos de compra y venta de inmuebles, se firma un Boleto de Compraventa. En esos casos, el vendedor deberá tener un “Informe de Dominio”, el cual es emitido por el Registro de la Propiedad, donde consta el nombre del titular del inmueble, y los gravámenes que pesan sobre el mismo (embargos, hipotecas, etc).

También deberá tener un “Informe de Inhibiciones” por cada uno de los vendedores, emitido por el mismo Registro, donde constan las inhibiciones que pudiera tener el vendedor, y que le impedirían vender. En caso de comprarse un inmueble “en sucesión”, deberá haber un informe de inhibiciones y un informe de cesión de derechos por el causante (en algunas jurisdicciones, el informe de inhibiciones y el de cesión de derechos, pueden estar resumidos en uno solo).

 

 

¿Es obligatorio realizar un “Boleto de Compraventa”?

No. En la compra y venta de inmuebles el Boleto de Compraventa no es una exigencia legal, sino una conveniencia para las partes, con el fin de evitar que cualquiera de ellas se arrepienta.

Es por eso que cuando las partes tienen confianza entre sí, sea habitual que no se firme Boleto de Compraventa, y se realice directamente la escritura traslativa de dominio.

 

 

¿Qué particularidades tiene la compra y venta de inmuebles cuando el inmueble “está en sucesión”?

Un inmueble “está en sucesión” cuando el titular del mismo ha fallecido, y uno o más herederos han iniciado el proceso judicial sucesorio. Este proceso judicial tiene varias etapas, y de acuerdo a la etapa en que se encuentre, será la conveniencia de comprar o no un inmueble, en virtud fundamentalmente de los plazos del juicio sucesorio.

 

Las etapas fundamentales son:

a) Inicio; b) Publicación de Edictos, c) Declaratoria de Herederos; d) Inscripción de los bienes a nombre de los herederos.

Los plazos de un proceso sucesorio dependen de varios factores, entre ellos la jurisdicción y el tribunal en el que se lleve adelante; la celeridad de los abogados que la llevan adelante; la celeridad de los herederos para presentar la documentación; y la complejidad de la sucesión en sí debido a hechos materiales (relación entre los herederos, tipo de testamento, y otras). Es por eso que en la compra y venta de inmuebles los plazos sucesorios se pueden establecer en forma aproximada, y el comprador debe evaluar la posibilidad de que los plazos puedan ser más largos de lo previsto.

 

Resulta prudente establecer en el Boleto de Compraventa la forma en que se tratarán las posibles demoras en los plazos sucesorios. No son pocas las situaciones en la compra y venta de inmuebles en sucesión en las cuales los plazos se extienden más allá de lo previsto por las partes.

 

 

¿Quién elige al escribano que llevará a cabo la escritura traslativa de dominio?

Por lo general, en la compra y venta de inmuebles el escribano es elegido por el comprador. No es un requisito legal, sino una práctica habitual debido a que siendo el escribano quien verifica la documentación correspondiente al inmueble, sus deudas, la identidad y capacidad de los vendedores para vender, etc; estas verificaciones deberán ser realizadas por alguien de confianza del Comprador.

 

En una transacción de compra y venta de inmuebles, el comprador entregará el dinero, que es un bien que se verifica en el momento, y una vez verificado es válido. El vendedor, en cambio, entrega un inmueble sobre el cual pueden pesar diversas situaciones que menoscaben el valor del bien o hagan que el comprador lo pierda; y es el escribano el encargado de velar por la seguridad jurídica del bien y de la operación.

 

Existen 2 excepciones:

a) Cuando se compra un departamento (o PH) a estrenar. Esta situación es denominada habitualmente “primera venta”. En ese caso, el escribano que realiza la escritura traslativa de dominio es el mismo que ha realizado el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble.

b) Cuando se compre mediante un Crédito Hipotecario. En estos casos, dado que el dinero es provisto por el acreedor hipotecario (generalmente un Banco) resulta procedente que sea dicho acreedor quien designe al escribano, el cual vela por la seguridad jurídica del bien y de la operación, todo en resguardo del dinero entregado.

 

 

¿Cuándo debo contactar al escribano?

Como comprador, lo ideal es que ud. contacte al escribano que ha elegido al momento de seleccionar la propiedad, y antes de firmar la reserva. De esa manera, su escribano podrá asesorarlo en cuanto a todos los aspectos de una compra y venta de inmuebles, como el tenor de las cláusulas de la reserva, asesorarlo sobre el tenor del Boleto de Compraventa y la documentación correspondientes (informes de dominio e inhibición); y darle las recomendaciones adecuadas en casos especiales, por ejemplo, los inmuebles “en sucesión”.

 

 

¿Cuál es el plazo para realizar la escritura en la compra y venta de inmuebles?

Se suele establecer en el Boleto de Compraventa un plazo de 30 días para la firma de la escritura traslativa de dominio, que es el plazo que el escribano requiere para recabar la documentación antes de la firma de la escritura. Este plazo puede ser mayor o menor, dependiendo de cada caso en particular.

 

 

¿A partir de cuándo soy dueño, y me puedo mudar?

Ud. pasa a ser dueño cuando firma la escritura traslativa de dominio ante el escribano. En ese momento, se le entregan las llaves del inmueble.

Existen casos especiales de compra y venta de inmuebles en los cuales el comprador necesita mudarse antes, o el vendedor necesita quedarse en el inmueble unos días más luego de la venta para coordinar su mudanza a otro inmueble. En ambos casos, puede firmarse un contrato de Comodato, a partir del cual “se presta” por unos días el inmueble a la otra parte.

Si ud. tiene una duda o consulta en particular sobre la compra y venta de inmuebles, puede utilizar el formulario de Contacto, y le responderemos a la brevedad. Su consulta nos ayudará a incorporar nuevas explicaciones a esta sección.

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